Eigenheimfinanzierung

Ein Eigenheim ist der Traum von vielen. Wer sich damit intensiv auseinandersetzt und nichts überstürzt kann diesen Traum auch realisieren. Wichtig ist, dass die Finanzierung von Anfang solide aufgebaut ist. Insbesondere muss sie auf den jeweiligen Bauherren zugeschnitten sein und auf die individuellen Umstände angepasst werden. Konkret bedeutet dies, dass es eine Eigenheimfinanzierung nicht „aus der Konserve“ gibt. Ansonsten kann der Bauherr eines Tages ein böses Erwachen haben.

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Vor jeder Finanzierung steht zuerst das Sortieren der Finanzen. Vereinfacht gesagt: Welche Einnahmen sind vorhanden (fest, sicher, planbar) und welche Ausgaben sind im Haushalt da. Hier ist auch darauf zu achten Sonderausgaben wie zum Beispiel KFZ Reparaturen mit im Haushaltsplan einzurechnen. Ebenso andere, nicht kalkulierbare Ausgaben.

Ist dieser erste Schritt getan, und ein Betrag X steht fest welcher für eine Finanzierung veranschlagt werden kann muss das Eigenkapital unter die Lupe genommen werden. Auch hier gilt, lieber mehr als weniger. Denn die Höhe des Eigenkapitals ist entscheidend für den entsprechenden Zinssatz. Weniger Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen da für die Banken ein höheres Risiko eines Kreditausfalls besteht.

Hinweis:
Jeder Experte rät daher zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent zuzüglich Nebenkosten (Notar etc.). Im Internet finden sich diverse Baufinanzierungsrechner.

Weitere Fördermöglichkeiten

Zu dem Eigenkapital und dem Darlehen über die Bank können weitere Fördermöglichkeiten genutzt werden. Erste Anlaufstelle ist die KfW Förderbank. Die KfW vergibt geförderte Darlehen zu sehr günstigen Zinsen. Insbesondere Geringverdiener kommen in den Genuss dieser Förderung aber es werden auch Bauherren gefördert wenn gewisse Ökologische Aspekte im Bauvorhaben vorhanden sind. Ein informativer Anruf oder Besuch im Internet ist sehr zu empfehlen.

Eine weitere Möglichkeit günstig(er) an ein Bauspardarlehen zu kommen ist das sogenannte Hypothekendarlehen. Bei dieser Form des Darlehens erhält das kreditgebende Institut ein Grundpfandrecht auf die Immobilie. Vergleichbar mit der Abgabe eines KFZ Briefes an eine Bank. Natürlich ist hier bei einem eventuellen Ratenausfall das Risiko für den Kreditnehmer ungleich höher.

Wenn Sie im Besitz eines Bausparvertrages sind, dann gilt hier das Stichjahr 2009. Ab diesem Jahr wird die staatliche Bauförderung nur noch vergeben wenn die Immobilie privat genutzt wird. Ein Bausparvertrag ist jedoch immer ein guter Trumpf in der Tasche. Ggf. besteht sogar zusätzlich noch ein sogenannter „Wohnriester“.

Info:
Sehr vereinfacht dargestellt funktioniert Wohnriester wie eine Vorauszahlung. Das bedeutet, Sie können Eigenkapital inkl. Zulagen aus Ihrem Riester-Vertrag nehmen ohne den Vertrag zu kündigen. Hier sollte der Vertrag bereits eine Weile laufen, damit ausreichende Werte vorhanden sind.

Was beachten bei der Baufinanzierung

Zusammenfassend ist eine Baufinanzierung keine Sache die einfach so zwischendurch entschieden werden kann. Mit dem Erwerb einer Immobilie und dem entsprechenden Kredit entsteht große Verantwortung und dies kann auch eine große Bürde sein. Umso wichtiger ist es sich im Vorfeld viele, gute Gedanken zu machen und möglichst viele Informationen einzuholen. Zu Denken „man wisse ja bereits alles“ ist nie der richtige Ratgeber. Lieber vorher mehrere Stunden in intensive Beratungen mit unterschiedlichen Beratern investieren als hinterher zu erkennen dass Fehler gemacht wurden.

Daher gilt ab dem ersten Gedanken zur Baufinanzierung: Es kommt auf die Wahl des richtigen Partners an! Dann kann auch das Projekt „Eigenheim“ sicher zu Ende gebracht werden.

Grundschulddarlehen für das Eigenheim

Beim Kauf, Bau oder Modernisierung von Immobilien spielen Grundschulddarlehen eine zentrale Rolle. Der Grund hierfür ist, dass die Darlehenssummen oftmals sehr hoch sind, dies gilt besonders für den Erwerb oder den Neubau einer Immobilie. Mit zunehmender Höhe des Darlehens steigt das Risiko des Kreditgebers. Um Kreditrisiken zu vermeiden oder möglichst zu verringern, lassen sich Banken Sicherheiten geben. Bei Immobilien gibt es die Besonderheit, dass die Sicherheit in Form einer Grundschuld bestellt wird.

Wesen der Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht. Beim Pfandrecht ist die Übergabe der Pfandsache elementar für die Pfandbestellung. Bei Grundstücken ist die Übergabe nicht möglich, da es sich um eine unbewegliche Sache handelt. Somit wurde bei der Grundschuld die Übergabe durch die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ersetzt. Die Grundschuld kann rein im Grundbuch eingetragen sein, dann spricht man von einer Buchgrundschuld. Es kann aber auch eine Urkunde über die Grundschuldeintragen ausgefertigt werden. In diesem Fall spricht man von einer Briefgrundschuld. Die Höhe der Grundschuldeintragung richtet sich in der Regel nach der Darlehenshöhe. Meistens ist sie identisch.

Hinweis:
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an die Darlehensforderung gebunden. Dies hat den Vorteil, sie kann bei Gewährung neuer Darlehen wieder verwendet werden. Dies macht sie so interessant für Banken.

Verzinsung eines Grundschulddarlehens

Grundschulddarlehen sind durch das Grundstück, nicht durch die Immobilie darauf, gesichert. Allerdings steigt der Wert eines Grundstückes mit der Immobilie. Diese Darlehen sind somit werthaltig gesichert. Das Ausfallrisiko für Banken ist somit relativ gering. Dennoch bewerten Banken das Grundstück und legen ihm einen Wert bei. Hierbei handelt es sich um einen Verkehrswert. Dieser gibt an, welcher Wert die Immobilie bei einem Verkauf erzielen wird.

Entweder erfolgt die Wertfestsetzung durch einen Sachverständigen oder durch die Bank selbst. Wenn dieser Wert bestimmt ist, beginnt bei den Banken die Risikoeinschätzung.

Der Wert wird zerlegt in Wertstufen. Die erste Wertstufe befindet sich bei 60 Prozent. Darlehen die sich innerhalb dieser Grenze bewegen, sind absolut sicher. Da hier kein Ausfallrisiko besteht, ist der Zinssatz hierfür gering. Der Zinsist immer ein Entgelt für das bestehende Risiko. Die zweite Wertstufe liegt bei 80 Prozent. Das Risiko ist hierbei größer, dementsprechen höher ist der Zins. Die dritte Wertstufe liegt bei 90 Prozent, und die vierte Wertstufe ist bei 100 Prozent. Bei jeder Wertstufe erhöht sich die Verzinsung.

Beispiel für eine Bewertung:

Der Verkehrswert für eine Immobilie wurde mit 100.000 Euro festgelegt. Die Wertstufe von 60 Prozent liegt bei 60.000 Euro. Der angenommene Marktzins hierfür liegt bei 2 Prozent. Die Grenze von 80 Prozent liegt bei 80.000 Euro, 90 Prozent sind 90.000 Euro und 100 Prozent liegt bei 100.000 Euro.

Dar beantragte Darlehen beträgt 75.000 Euro. Dieser Betrag übersteigt die 60 Prozentgrenze liegt aber unterhalb von 80 Prozent. Der Zinssatz liegt über 2 Prozent. Es kommt ein Aufschlag, beispielsweise 0,15 Prozent hinzu. Das Grundschulddarlehen wird dann mit 2,15 Prozent verzinst.

Hinweis:
Ein Grundschulddarlehen ist im Vergleich zu anderen Krediten sehr günstig, sowohl aus Sicht der Bank als auch für die Darlehensnehmer. Für die Bank hinsichtlich des Risikos, für die Darlehensnehmer bezüglich der Verzinsung.

Eigenheimkredit auch ohne Eigenkapital

Kredit kommt vom Lateinischen „credere=glauben/anvertrauen“. Der Kreditgeber (eine Bank) vergibt Kredite unter der Maßgabe, dass der Kreditnehmer diese wieder zurückzahlt. Dafür verlangt die Bank einen Zins. Unterscheiden müssen Sie den Nominalzins und den Effektivzins. Der Effektivzins ist in der Regel höher, da in diesen auch eventuelle Gebühren und Zinsberechnungsarten mit einfließen(z.B. rechnet die Bank den Zins monatlich oder vierteljährlich ab, erhöht sich der Nominalzins).

Handelt es sich um Konsumentenkredite, dann wird meistens kein Eigenkapital verlangt. Ausnahmen kann es bei höherwertigen Gütern geben, bei denen der Finanzierer eine Anzahlung verlangt (z.B. bei einem Autokauf). Die klassische Absatzfinanzierung wird in der Regel jedoch ohne Eigenkapital genehmigt, entsprechende Bonität des Käufers vorausgesetzt (also ordentliche Schufa, kein Mahnverfahren, entsprechendes Einkommen, etc.)

Hinweis:
Anders sieht es bei einem Immobilienkauf (Haus oder Wohnung) aus. Hier wird in der Regel ein Eigenkapital von der finanzierenden Bank gefordert. Dies macht auch Sinn, dazu später mehr.

Wichtig ist noch zu unterscheiden, ob Sie eine Immobilie zur Eigenverwendung kaufen oder ob Sie diese als Kapitalanlage vermieten wollen.

Gehen wir nun davon aus, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten. Als Richtwert können Sie davon ausgehen, dass Banken ca. 20-25 % Eigenkapital verlangen. Die restlichen 75-80 % können dann finanziert werden. Beachten Sie aber, dass Sie nicht nur mit dem Kaufpreis für die Immobilie kalkulieren. Denn zu dem Kaufpreis kommen noch die Grunderwerbssteuer (die von Bundesland zu Bundesland variiert), die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragungen (ca.1,5-2,5%) und eventuelle Kosten für einen Immobilienmakler, sofern die Immobilie nicht privat angeboten wurde. Lediglich bei Neubauobjekten fallen in der Regel keine Maklerprovisionen an, da der Bauträger den Makler bezahlt.

Warum ist nun Eigenkapital notwendig?

Die Banken müssen unter Risikogesichtspunkten Bewertungsabschläge vornehmen. Würde die Bank nun 100% finanzieren, dann entstehen sogenannte Blankoanteile. Dies bedeutet, dass die Bank für diesen Teil des Kredits keine Sicherheit hat. Sie muss also prüfen, ob der Kreditnehmer (Käufer der Immobilie) ein ausreichend hohes Monatseinkommen hat, damit er die Rückzahlung trotzdem problemlos bewältigen kann. Dann wird die Bank entscheiden, ob sie dieses Risiko eingehen kann.

Hinweis:
Es spielt aber auch noch eine Rolle, wie die Einkommenssituation in einer Familie aussieht. Geht z.B. auch die Ehefrau arbeiten und die Familie plant aber in den nächsten Jahren ein Kind zu bekommen, dann muss der Wegfall eines Gehalts berücksichtigt werden. Denn Immobilienfinanzierungen sind meistens sehr lang laufende Finanzierungen (20-25 Jahre).

Außerdem zeigt das Vorhandensein von Eigenkapital (Bankguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere) an, dass der Kreditnehmer bereits bewiesen hat, dass er monatlich bestimmte Beträge sparen kann.

Nun kann es aber auch vorkommen, dass Sie z.B. eine Eigentumswohnung kaufen wollen, um diese zu vermieten. Sie haben ein hohes monatliches Einkommen und zahlen viele Steuern. Durch den Kauf einer Neubauimmobilie haben Sie durch erhöhte Abschreibungen die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Sie haben aber gerade nicht so viel Eigenkapital, weil Sie dieses in Ihr eigenes Haus gesteckt haben.

In diesem Fall wird eine Bank eher gewillt sein eine höhere Finanzierung zu akzeptieren, denn durch die Vermietung erzielen Sie Mieteinnahmen, die unter Umständen den Zins-und Tilgungsaufwand bereits abdecken.